Mit freundlicher Unterstützung der Protekta Rechtsschutz Versicherung AG, Bern

Haftungsausschluss:

Sie erhalten von uns kostenlos Informationen, Links und Tipps, um Ihnen einen Schritt weiterhelfen zu können. Konsultieren Sie vor einer Massnahme auf jeden Fall Ihren Anwalt oder Ihre Rechtsschutzversicherung. Wir gewährleisten keinerlei Haftung.

Gilt die Mietzinsveränderung bei einer Referenzzinssatzveränderung generell oder gibt es Ausnahmen?

Es gibt auf jeden Fall Ausnahmen. Wir können hier nur die üblichsten Fälle behandeln. 

Mögliche Ausnahmebeispiele können sein:

• Genossenschaften
• spezielle Mietverträge mit Klauseln in Bezug auf den Mietzins
• Kurzfristmiete von Ferienwohnungen bis zu 3 Monaten
• öffentlich rechtliche Vermieter mit subventionierten Mietzinsen
• indexierte Mietzinsen
• Rahmenmietverträge

(Auflistung nicht abschliessend)

Gibt es eine Frist zur Einreichung eines Mietinsreduktionsbegehrens?

Nein, es gibt keine Frist: jedoch kann die Senkung des Mietzinses immer nur auf den im Mietvertrag vorgesehenen nächstmöglichen ordentlichen Kündigungs- termin (unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist) verlangt werden.

Auf welches Datum muss eine Mietzinskorrektur aktiv werden?

Grundsätzlich auf den jeweiligen, im Vertrag notierten ordentlichen Kündigungs- termin. Dabei muss auch die Kündigungsfrist eingehalten werden.

Darf der Vermieter eine "Mietzinsreserve" geltend machen?

Ja, die Mietzinsreserve ist im Mietvertrag notiert. Z.B. wird diese Möglichkeit im Kt. Zürich sehr oft angewandt. Das bedeutet, dass der Vermieter das Mietobjekt eigentlich zu einem tieferen Preis vermietet, als er verlangen dürfte. Somit kann diese Mietzinsreserve zur Mietzinsreduktion kompensierend wirken. Beachten Sie jedoch, dass Sie dies schriftlich dokumentiert bekommen. Denn bei einer späteren Mietzinsveränderung darf diese bereits verwendete Mietzinsreserve nicht mehr eingesetzt werden. Wird nicht die ganze Mietzinsreserve aufgebraucht, lassen Sie sich die neue Mietzinsreserve bestätigen. Nebenbei bemerkt entspricht der Einsatz einer Mietzinsreserve einer faktischen Mietzinserhöhung. Also ist es unter Umständen besser, Sie verlangen keine Reduktion, weil der Preis bereits schon tiefer ist als er sein könnte. Diese Mietzinsreserve kann Ihnen ev. später bessere Dienste leisten.

Welche Mietobjekte betrifft der Referenzzinssatz?

OR Art. 253a:

1. Wohn- und Geschäftsräume

1 Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (sog. funktionaler Zusammenhang; gilt mit anderen Worten nicht für die blosse Miete eines Parkplatzes ohne dazugehörende Wohnung).
 
2 Sie gelten nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden.
 
3 Der Bundesrat erlässt die Ausführungsvorschriften.

OR Art. 253 b

1 Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
 
2 Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche).
 
3 Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden
 
(sog. (WEG Mietverhältnisse)

Geltungsbereich und Ausnahmen

Sowie Art. 1 und 2 VMWG

(Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen)
 
Art. 1 Geltungsbereich (Art. 253a Abs. 1 OR)
 
Als Sachen, die der Vermieter dem Mieter zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlässt, gelten insbesondere Mobilien, Garagen, Autoeinstell- und Abstellplätze sowie Gärten.
 
Art. 2 Ausnahmen (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR)
 
1 Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht.
 
2 Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.

OR Art. 269

Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.

Vorgaben für die Mietzinskorrektur

Art. 13 (VMWG)

Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:

a. 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent

b. 2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent

c. 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.

Bei Hypothekarzinssenkungen sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen oder die Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen.

Besonderheiten und Ausnahmen

2 Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmen- mietverträgen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f des Obligationenrechts gelten bei Hypothekarzinsänderungen statt dessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.

3 Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekar- zinserhöhungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden.

4 Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzins- änderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben.

Ein Vertrag, für den die schriftliche Form gesetzlich vorgeschrieben ist, muss die Unterschriften aller Personen tragen, die durch ihn verpflichtet werden sollen.

Wichtige Information:

Diese Homepage soll Ihnen auf dem Weg zur Entscheidungsfindung oder bei Unsicherheiten weiterhelfen. Als Erklärungsgrundlage verwenden wir die Versicherungsprodukte der Protekta Rechtsschutzversicherung AG, Bern. Unabhängig unserer Einträge und Informationen gelten immer die aktuellen AVB und Anträge der Protekta Rechtsschutz bzw. derjenigen Ihrer eigenen Versicherung.  

> mehr Informationen        (update 4.12.2013)